LMNP 2026 : réforme et nouvelle fiscalité
En bref : Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la location meublée non professionnelle sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de revente, pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025. Concrètement, un bailleur qui a amorti 90 000 € voit sa plus-value imposable augmenter d'autant, soit une facture fiscale qui peut doubler. Le régime réel et l'amortissement restent toutefois pleinement autorisés pendant la phase de détention.
L'essentiel- Réintégration des amortissements dans la plus-value : le prix d'acquisition est diminué des amortissements pratiqués.
- Micro-BIC : 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € de recettes en location longue durée, mais seulement 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.
- Les résidences étudiantes, EHPAD et résidences seniors échappent à la réintégration.
- La donation et la succession continuent de purger la plus-value latente : l'arbitrage se déplace vers la transmission.
- Ce que la réforme change vraiment en 2026
- Amortissements réintégrés : l'exemple chiffré d'une revente
- Micro-BIC ou régime réel : le calcul à refaire
- Transmettre plutôt que vendre : la parade patrimoniale
- Questions fréquentes sur le LMNP en 2026
Pendant quinze ans, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) a reposé sur une asymétrie très favorable : vous amortissiez le bien pour effacer vos loyers imposables, puis vous revendiez en calculant la plus-value comme un simple particulier, sans que ces amortissements ne vous soient jamais reprochés. Cette asymétrie a disparu. La fiscalité LMNP 2026 conserve l'avantage à l'entrée — l'amortissement reste déductible — mais referme la porte à la sortie. Pour un patrimoine immobilier construit sur vingt ou trente ans, cela ne condamne pas le meublé : cela déplace la question du rendement locatif vers la stratégie de détention et de transmission.
Ce que la réforme change vraiment en 2026
La réforme tient en une phrase : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est désormais diminué des amortissements déduits pendant la période de location. Cette règle, issue de l'article 84 de la loi de finances pour 2025, s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Le régime d'imposition de la plus-value, lui, ne change pas. Vous restez taxé à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avec une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Les abattements pour durée de détention subsistent également : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. C'est aujourd'hui le principal amortisseur de la réforme.
Trois catégories de biens sont expressément écartées du dispositif :
- les résidences étudiantes avec services ;
- les EHPAD et établissements de soins de longue durée ;
- les résidences services seniors relevant de l'article L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation.
En parallèle, la loi dite « Le Meur » du 19 novembre 2024 a resserré le micro-BIC des meublés de tourisme, avec effet sur les revenus 2025 déclarés en 2026. Un logement non classé ne bénéficie plus que de 30 % d'abattement dans la limite de 15 000 € de recettes, contre 50 % et 77 700 € pour un meublé classé. Vous trouverez les modalités déclaratives sur la fiche « Location meublée » de la DGFiP.
Amortissements réintégrés : l'exemple chiffré d'une revente
Prenons Marc, cadre de 45 ans en tranche marginale à 30 %, propriétaire d'un studio meublé acheté 200 000 € frais inclus. Il l'a détenu 12 ans sous le régime réel et a déduit 90 000 € d'amortissements cumulés. Il revend 290 000 €.
| Étape du calcul | Avant le 15/02/2025 | Régime 2026 |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition retenu | 200 000 € | 110 000 € |
| Plus-value brute | 90 000 € | 180 000 € |
| Base imposable IR (abattement 42 % à 12 ans) | 52 200 € | 104 400 € |
| IR à 19 % | 9 918 € | 19 836 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 13 692 € | 27 384 € |
| Total (hors surtaxe) | 23 610 € | 47 220 € |
L'écart atteint 23 610 €, auxquels s'ajoute désormais la surtaxe sur les plus-values élevées, la base dépassant le seuil de 50 000 €. Marc conserve néanmoins l'économie d'impôt accumulée pendant 12 ans sur ses loyers : la réforme rééquilibre, elle n'annule pas.
Deux leviers restent à sa main. Prolonger la détention jusqu'à 22 ans efface l'impôt sur le revenu ; attendre 30 ans efface aussi les prélèvements sociaux. À défaut, il peut arbitrer vers une détention indirecte, comme le rappelle notre panorama des rendements SCPI pour 2026.
Micro-BIC ou régime réel : le calcul à refaire
Le régime réel est un mode d'imposition qui permet de déduire les charges effectives et d'amortir le bâti, généralement sur 25 à 40 ans, soit 2,5 % à 4 % par an de la valeur du bâtiment hors terrain. Le micro-BIC applique à l'inverse un abattement forfaitaire, sans aucun justificatif.
Illustration avec Julie et Thomas, 32 ans, qui louent un deux-pièces meublé 800 € par mois, soit 9 600 € de recettes annuelles, en tranche à 30 % :
- Micro-BIC : abattement de 50 %, base de 4 800 €, imposition totale à 47,2 % ≈ 2 266 €.
- Régime réel : 4 500 € d'amortissement, 3 000 € d'intérêts d'emprunt et 1 200 € de charges, soit une base de 900 € ≈ 425 €.
L'écart annuel dépasse 1 800 €. Sur quinze ans, l'économie cumulée reste supérieure au surcoût de plus-value calculé plus haut, tant que le crédit court. La logique est la même que pour l'arbitrage exposé dans notre guide sur le choix entre frais réels et abattement forfaitaire : le réel gagne dès que les charges réelles dépassent le forfait.
Attention aux seuils : au-delà de 23 000 € de recettes et si celles-ci excèdent les revenus d'activité du foyer, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), avec assujettissement aux cotisations sociales des indépendants et un régime de plus-value professionnelle. Le détail des règles figure sur la notice Service-Public.fr consacrée aux plus-values immobilières.
Transmettre plutôt que vendre : la parade patrimoniale
La réforme ne touche que les cessions à titre onéreux. Une donation ou une succession purge intégralement la plus-value latente, amortissements compris.
Pour Geneviève, 71 ans, propriétaire de deux studios meublés fortement amortis, la conséquence est directe : vendre déclencherait la facture, donner ne la déclenche pas. Chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant en franchise de droits, renouvelables tous les 15 ans.
Avantage supplémentaire : le donataire reprend le bien sur une nouvelle base amortissable, égale à la valeur retenue dans l'acte. L'enfant qui poursuit la location redémarre un cycle d'amortissement complet, à un moment de sa vie où sa tranche d'imposition est souvent la plus élevée.
Deux précautions toutefois. La donation en pleine propriété vous prive des loyers ; une donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit préserve vos revenus tout en réduisant l'assiette taxable. Et le choix du support d'achat initial, neuf ou ancien, pèse durablement sur cette mécanique — un point développé dans notre comparatif entre immobilier neuf et ancien.
Chaque situation patrimoniale est unique : ces calculs sont des ordres de grandeur, non une recommandation. L'arbitrage entre conservation, revente et donation mérite l'avis d'un notaire ou d'un conseil fiscal.
Questions fréquentes sur le LMNP en 2026
Le statut LMNP est-il supprimé en 2026 ?
Non. Le statut LMNP existe toujours et l'amortissement du bien reste déductible des loyers sous le régime réel. Seule la sortie a changé : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value de revente.
Dois-je abandonner le régime réel pour éviter la réintégration ?
Rarement. L'économie d'impôt annuelle procurée par l'amortissement, souvent 1 500 à 3 000 € par an sur un petit logement, reste généralement supérieure au surcoût de plus-value, surtout si vous conservez le bien plus de 22 ans. Passer au micro-BIC signifie payer plus d'impôt chaque année pour un gain incertain à la revente.
Les amortissements antérieurs à 2025 sont-ils concernés ?
Oui. La réintégration porte sur l'ensemble des amortissements pratiqués depuis l'acquisition, sans distinction de date, dès lors que la vente intervient à compter du 15 février 2025. Il n'existe pas de clause de gel pour les périodes passées.
Quel abattement micro-BIC pour une location saisonnière en 2026 ?
Un meublé de tourisme classé bénéficie de 50 % d'abattement dans la limite de 77 700 € de recettes. Un meublé non classé n'ouvre droit qu'à 30 % d'abattement dans la limite de 15 000 €. Le classement en meublé de tourisme est donc devenu un enjeu fiscal majeur pour les loueurs saisonniers.
La transmission efface-t-elle réellement la plus-value ?
Oui. Une donation ou une succession n'est pas une cession à titre onéreux : elle purge la plus-value latente, y compris la fraction correspondant aux amortissements. Le bénéficiaire repart sur une valeur d'acquisition égale à celle déclarée dans l'acte, avec une nouvelle base amortissable.