Démembrement de propriété 2026 : guide complet
En bref : Le démembrement de propriété consiste à séparer un bien en deux droits distincts : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les loyers) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien). En 2026, le barème de l'article 669 du Code général des impôts fixe la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier : 40 % de la valeur du bien entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans. Cette mécanique permet de transmettre un patrimoine immobilier avec une base taxable réduite de 30 à 60 %.
L'essentiel- La donation de nue-propriété réduit l'assiette des droits de mutation sans priver les parents des loyers ni de l'usage du bien.
- Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans aucun droit à payer (article 1133 du CGI).
- L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, se combine avec la décote du démembrement.
- Trois pièges juridiques méritent une vigilance particulière : l'article 751 du CGI, l'article 774 bis du CGI et la répartition des gros travaux.
- Démembrement de propriété : définition et mécanisme
- Le barème fiscal 2026 : combien vaut l'usufruit ?
- Donation de nue-propriété : l'exemple d'une famille
- Acheter en nue-propriété : la stratégie de la décote
- Qui paie quoi : charges, travaux et impôts
- Les pièges à éviter en 2026
- Questions fréquentes
Le démembrement de propriété est l'un des rares outils de transmission de patrimoine qui permette de donner sans se dessaisir. Vous conservez les loyers de votre appartement locatif ou le droit d'y habiter, tout en sortant la valeur du bien de votre future succession. Avantage concret : une réduction de l'assiette taxable de 30 à 60 % selon votre âge, et une reconstitution de la pleine propriété exonérée de droits au décès. Ce guide détaille le barème applicable en 2026, deux cas chiffrés et les erreurs qui coûtent cher.
Démembrement de propriété : définition et mécanisme
Le démembrement de propriété est une opération juridique qui divise le droit de propriété en deux droits réels distincts, détenus par deux personnes différentes. Le Code civil organise cette division aux articles 578 et suivants.
L'usufruitier dispose de l'usus (habiter le bien) et du fructus (encaisser les loyers). Le nu-propriétaire détient l'abusus : il est propriétaire des murs mais ne peut ni occuper, ni louer le bien.
Ce démembrement peut naître de trois situations :
- une donation avec réserve d'usufruit, de loin la plus fréquente en matière de transmission familiale ;
- une succession, lorsque le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la totalité des biens ;
- une acquisition séparée, où l'un achète l'usufruit et l'autre la nue-propriété.
Le démembrement s'éteint au décès de l'usufruitier, ou à l'échéance prévue s'il s'agit d'un usufruit temporaire. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire automatiquement.
Le barème fiscal 2026 : combien vaut l'usufruit ?
L'administration fiscale ne négocie pas la valeur de l'usufruit : elle applique le barème légal de l'article 669 du CGI, inchangé en 2026. Plus l'usufruitier est âgé, plus son usufruit vaut peu — et plus la nue-propriété transmise est fortement valorisée.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 31 ans | 80 à 90 % | 10 à 20 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit temporaire, la règle diffère : il est évalué à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, sans fractionnement. Un usufruit de 15 ans vaut donc 46 %, puisque la période entamée compte en entier.
Donation de nue-propriété : l'exemple d'une famille
Michel et Sylvie, 68 ans tous les deux, possèdent en indivision un appartement locatif estimé 320 000 € qui leur rapporte 11 000 € de loyers annuels. Ils ont deux enfants et souhaitent anticiper leur succession sans perdre ce complément de retraite.
À 68 ans, leur usufruit représente 40 % de la valeur du bien. La nue-propriété donnée aux enfants est donc valorisée à 192 000 €, soit 48 000 € par parent et par enfant après division.
Chaque enfant disposant d'un abattement de 100 000 € par parent, renouvelable tous les 15 ans, les droits de donation sont nuls. Seuls les frais d'acte et les émoluments du notaire restent dus.
Au décès des parents, l'usufruit s'éteint. En application de l'article 1133 du CGI, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt. Les enfants récupèrent un bien de 320 000 € — davantage s'il s'est revalorisé — en franchise totale de droits.
Sans démembrement, transmettre la même valeur aurait exposé 128 000 € supplémentaires aux droits de succession, soit environ 25 600 € de droits dans la tranche à 20 %. La configuration se complexifie en présence d'enfants d'une première union : notre dossier sur la succession en famille recomposée détaille les arbitrages entre réserve héréditaire et droits du conjoint survivant.
Acheter en nue-propriété : la stratégie de la décote
Le démembrement n'est pas réservé aux seniors. Un cadre de 45 ans fortement imposé peut acheter directement la nue-propriété d'un logement, l'usufruit temporaire étant acquis par un bailleur institutionnel pour 15 ou 20 ans.
Pour un bien valant 250 000 € en pleine propriété, l'investisseur décaisse environ 160 000 €. Pendant toute la durée du démembrement, le mécanisme présente trois caractéristiques :
- aucun revenu foncier encaissé, donc aucune imposition supplémentaire sur le revenu ni de prélèvements sociaux ;
- aucun assujettissement à l'IFI : l'article 968 du CGI désigne l'usufruitier comme redevable sur la valeur en pleine propriété ;
- aucune gestion locative, l'usufruitier assumant vacance et impayés.
À l'extinction de l'usufruit, vers 60-65 ans, l'investisseur récupère la pleine propriété sans fiscalité et peut choisir d'y habiter ou de la louer. Contrepartie à connaître : l'absence de revenus fonciers interdit la déduction des intérêts d'emprunt, et la liquidité est quasi nulle pendant la période. S'il opte ensuite pour la location, les dispositifs de sécurisation des revenus locatifs prennent tout leur sens.
Ce type d'engagement long se raisonne au sein d'une allocation globale, aux côtés d'enveloppes liquides comme le plan d'épargne en actions et ses avantages fiscaux. Chaque situation patrimoniale étant singulière, l'analyse d'un notaire ou d'un conseil en gestion de patrimoine reste indispensable.
Qui paie quoi : charges, travaux et impôts
La répartition des charges est la première source de conflit familial. Les articles 605 et 606 du Code civil posent le principe suivant.
- L'usufruitier assume l'entretien courant, les réparations d'usage, les charges de copropriété et la taxe foncière (article 1400 II du CGI).
- Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues et murs de soutènement.
- Les loyers sont déclarés par l'usufruitier seul, dans la catégorie des revenus fonciers.
- La vente du bien démembré exige l'accord conjoint des deux titulaires (article 621 du Code civil).
Ces règles étant supplétives, une convention de démembrement annexée à l'acte permet de les aménager — par exemple en transférant les gros travaux à l'usufruitier.
Les pièges à éviter en 2026
Trois dispositions anti-abus encadrent désormais étroitement ces montages.
L'article 751 du CGI instaure une présomption de propriété : lorsque les parents acquièrent l'usufruit et les enfants la nue-propriété d'un même bien, celui-ci est réputé appartenir en pleine propriété au défunt et taxé comme tel. La preuve contraire suppose un acte authentique de plus de trois mois avant le décès et la démonstration du financement réel par l'enfant.
L'article 774 bis du CGI, issu de la loi de finances pour 2024, neutralise la déduction de la dette de restitution née d'une donation de somme d'argent avec réserve d'usufruit. Les donations consenties depuis le 29 décembre 2023 ne produisent plus l'effet fiscal recherché sur l'actif successoral.
La cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire est imposée, depuis l'article 13, 5° du CGI, non comme une plus-value mais comme un revenu de la catégorie dont relève le bien — un traitement nettement plus lourd.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un bien détenu en nue-propriété ?
Oui, mais le nu-propriétaire ne peut vendre que son droit de nue-propriété, qui se négocie avec une forte décote et un marché étroit. La vente du bien en pleine propriété requiert l'accord de l'usufruitier. Le prix est alors soit réparti selon le barème de l'article 669 du CGI, soit remployé dans un nouveau bien démembré.
Le démembrement est-il adapté à un couple de trentenaires primo-accédants ?
Rarement pour la résidence principale, qui exige l'usage immédiat du logement. En revanche, un parent peut acquérir l'usufruit temporaire d'un studio dont l'enfant détient la nue-propriété, ce qui allège considérablement l'effort d'épargne initial. Le montage doit impérativement respecter l'article 751 du CGI.
Quelle est la différence entre usufruit et quasi-usufruit ?
L'usufruit porte sur un bien que l'usufruitier doit restituer en nature. Le quasi-usufruit, prévu à l'article 587 du Code civil, porte sur des biens consomptibles comme une somme d'argent : l'usufruitier peut les dépenser, à charge de restituer l'équivalent en valeur à l'extinction du droit. L'article 774 bis du CGI en a réduit l'intérêt fiscal.
L'usufruitier paie-t-il l'IFI sur la totalité du bien ?
En principe oui : l'article 968 du CGI prévoit que les biens démembrés sont imposés sur leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l'usufruitier. Une exception existe pour les démembrements d'origine légale, notamment l'usufruit du conjoint survivant issu de l'article 757 du Code civil : la valeur est alors répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669.
Faut-il un notaire pour démembrer un bien immobilier ?
Oui, obligatoirement. Toute donation portant sur un immeuble doit être reçue par acte authentique, puis publiée au service de la publicité foncière. Les émoluments et la taxe de publicité foncière restent dus même lorsque les droits de donation sont nuls grâce aux abattements.